2021年3月-2023年3月，整整两年了，这是上海新房会集供给的2年，也是上海敞开积分制购房的2年

　　近期咱们复盘了上海新房供给及积分状况，更新了大浦东各板块（不含临港）新房地图

　　在复盘收拾中，能够很直观的感觉到，即便浦东很大，2年间的新房供给也不是许多，并且各板块之间供给差异较大，看数据！

　　毫无疑问，供给最多是临港，不包括2批次公示的2个新盘，近两年总共已有48个新盘入市，比浦东其他一切板块的总和都要多

　　其次是周康以及唐镇板块，均供给10+新盘，且入围分都创下了特殊的“战绩”，最高入围分分别为92.1分（绿宝锦庭）、75分（白发半岛华庭）

　　供给最少的板块有御桥、碧云、张家浜、世博、潍坊、宣桥等板块，各自仅1盘入市

　　其实不然，在盘点了本年接下来待入市的新盘之后，咱们发现，这些板块仍旧供给稀疏，感兴趣的请看：最高认购近2000组！2021-2023年浦东47盘认购榜单发布！本年还有40+待入市新盘！详细散布一文搞懂！

　　比方说本年本文的主角——御桥板块，本年估量仅有1盘（港城御桥项目）将入市，联动价约6.25W/㎡

　　仅仅项目估量八九月入市，预算600万左右、积分65分以上的朋友主张等一下

　　实话说，笔者在踩盘之前，尽管知道项目约6.25万的联动价“真香”，但关于项目的观感仍旧一般

　　回来之后，笔者就制作了最新的项目踩盘地图，下面来跟咱们讲讲我的主意是怎么“回转”的

　　从上图能够看出，项目近邻11号线号线两条轨交线，东侧紧邻罗山高架，南侧紧挨外环高速，噪音估量是许多人忧虑的问题

　　笔者亦是如此忧虑着，尽管项目与地铁直线米，但由于地铁站与项目之间横隔高架，笔者还有一个忧虑的问题，便是项目间隔地铁站的实践间隔是否过远

　　首先从地铁站动身沿罗山路向北，第一个红绿灯过对面，再沿着罗山路向南到康桥路右转，即至项目

　　尽管有所绕行，但实践步行间隔约800米左右，能够说，项目是当之无愧的双轨交地铁盘，这点就赋予了项目红盘的潜质

　　其次，抵达项目之后，能够发现这幅地块很大，也并不是一块完好的待开发地块，首要由两部分组成

　　项目全案名为港城科技城，最右侧的地块规划为科研用地，现在用作停车场，建造没有开工；中心为上海公安局浦东分局刑侦支队的大楼；周围才是港城科技城规划的住所用地+商业用地+幼儿园用地+租借用地

　　依据规划，住所用地坐落地块中心方位，并没有紧邻高架，直线米左右；住所与外环高速之间，还间隔着规划的幼儿园用地+租借住所用地，直线米左右，之前忧虑的寓居噪音影响或许没有梦想中的严峻

　　项目周边配套能级不高，可是很完全。左边相邻的即民办浦东万科校园与梦想公园，斜对面绿水康城亲水湾临街的社区底商很丰厚，餐饮店、便利店齐全

　　别的项目本身也规划有商业用地，规划1栋4-5F商业裙房，以及2栋12-13F工作塔楼以及部分配套用房，未来日子也会更快捷

　　尽管现在暂无大型商业，但从罗山路地铁站动身一站即达御桥站，也能够快捷享受到御桥站周边丰厚的日子配套，如开新里、复地生机城、东郊百联、红星美凯龙、宜家等

　　红盘潜质还体现在项目约6.25W的联动价上，不得不说，这个价格事实令人心动

　　近两年御桥板块仅有1盘入市，即颐盛御中环二期左边的御桥博翠，该项目与御桥地铁站直线万/㎡，虽没有触发积分，但认购率也过百已悉数售罄

　　而港城御桥项目与该项目直线元/㎡，且间隔地铁站更近，仍是11/16号线双轨交盘，性价比显着

　　再看周边二手房价格，项目对面的罗山绿地别墅现在二手房已达13-14万/㎡，别墅产品没有可比性，咱们首要看下周边同类型产品的二手房价

　　比方附近的绿地康城亲水湾项目二手成交价约6.4-7万/㎡左右不等，最高乃至突破了8万+/㎡；再往北的秀丽华都项目二手房价约7万+/㎡。在周边二手房的烘托之下，项目犹如价格“凹地”，一二手价差仍是适当显着

　　作为张江科学城区域的延伸，加上杰出的工业园区根底，港城科技城项目以高标准进行工业规划，以数字技能为赋能中心，依托“才智2.5”为切入点，推进人工智能、5G、芯片等高附加值工业开展

　　将打造集寓居、工作、歇息、购物于一体的高品质“一站式”人才日子社区，建造具有中心竞争力的工作集群，建造康桥区域工业转型晋级演示地

　　1、NH021a-06地块：商品房+商业+工作用地，容积率2.8，限高60米，规划住所套数下限405套，其间一般商品房占总用地面积≤63%，商业≥27%，工作≤10%。

　　2、NH021b-09地块：商品房+工作用地，容积率3.0，限高60米，规划住所套数下限245套，其间商品房占总用地面积≤54%，工作≥46%。

　　3、NH021b-05地块：租借住所用地，容积率2.0，限高60米，规划住所套数下限992套。

　　4、NH021b-13地块：科研规划用地，容积率1.7，限高40米，现状浦东公安分局三林公安处。

　　现在两块住所用地（即NH021a-06地块和NH021b-09地块）规划方案现已公示，依据规划两个地块除了商业、商办用地外，共规划11栋17-18F高层住所，估量可售商品房约650套+

　　笔者还实地看望了港城科技城租售中心，现在尚无出售及工作人员入驻，据与门岗交流可知，港城御桥项目将于三季度入市，估量最晚9月；别的据施工铭牌显现，项目将于2025年7月竣工，足以阐明项目有望本年入市

　　此外，依据出让合同要求得知，中小套户型不得低于70%，也便是说未来主力户型大约为100㎡左右的3房为主，依据6.25万/㎡的联动价来预算，估量总价约600-700w上下

　　港城御桥项目是供给稀缺的御桥板块内，可贵的待入市新盘，更是可贵的双轨交纯新盘

　　项目间隔11、16号线罗山路地铁站直线米，一站可达御桥站，近享御桥站周边醇熟的日子配套

　　别的项目本身规划有商业用地，估量主力户型为建面约100㎡左右的三房，总价600万级即可上车；联动价6.25万/㎡，与周边二手房也存在必定的倒挂，目测将是红盘预订